评论:土地流拍率上升是对市场的尊重

2019年6月25日 作者 admin

□谭浩俊

据中原地产研究中心统计数据显示,今年前7个月,一线城市土地流标共有13宗,创下2012年以来的新高,而去年同期仅有4宗土地流标;二线城市土地流标共154宗,2017年同期为77宗;三线、四线城市土地流标合计达到629宗,而2017年同期为284宗。今年前7个月,全国房地产市场土地流标共796宗。土地流拍率较去年有大幅上升。

在过去相当长一段时间,土地价格的上涨,都是非理性的,是违反市场规律的。对开发商来说,激烈的竞争和超高的溢价率,将土地价格推到令人难以置信的水平。而银行为了一时之需,也是无节制地给开发商以资金支持,推动地价上涨,也将自身风险推升到很高水平。一些地方则为了土地出让收入,对地价的无节制上升完全放任。这种行为加剧了土地市场的价格泡沫,而这些被抬高的地价最后都转化到房价上,其实最终买单的还是消费者。

在这样的情况下,加强对土地市场的监管,遏制房价上涨的重心转向土地价格,就显得十分重要。

土地流拍率快速上升,至少说明了三个方面的情况:首先,调控已经发挥作用,土地市场的热度正在呈现下降趋势,土地高价者得的现象已经很难维持。即便一些大型开发企业仍有比较强烈的拿地欲望,也不会再像过去那样轻率拿地。其二,开发商已经出现了一定的资金趋紧现象,除少数大型开发商之外,多数中小开发商已经没有能力再像过去那样有土地就拿,拼命抬高价格,而会更加理性、理智地对待拿地问题;第三,开发商已经对未来的房地产市场持相对悲观态度,对房价走势不太乐观。

出现这种局面,首先要归功于对融资控制起了成效。限制和约束金融机构对开发企业的信贷支持,包括债券发行等也对开发企业亮红灯,为了保证资金流稳定,一些企业不得不在拿地问题上保持理性。即便是大型开发商,预计也难以承受继续大规模拿地的资金压力。近段时间以来,有关万科、碧桂园等负债规模巨大的消息,也不时出现在媒体,就是最好的例证。

其次,“坚决遏制房价上涨”的要求,则是刺向开发商遏制地价进一步上涨的又一利剑。把房价上涨的总闸门关好,开发企业要想继续赚钱,就只能在地价上做文章。而如今,随着国家对房价调控的加强,房地产市场已经出现活跃度下降,成交规模萎缩的局面。如果开发商再不充分考虑地价因素,不在地价上做足文章,亏本就可能是大概率事件。

如果说过去是开发商集体抬价,把地价抬得越高越好的话,未来开发商要做的,可能是集体压价。只要价格高于心理价位,就极有可能流拍。而且,开发商之间会形成另一种默契,那就是依据各自需要,以“认购”的方式拿地,彼此之间不再恶性竞争。虽然此举可能与土地竞拍政策存在矛盾,会给人以串通拿地的嫌疑。但是,面对高地价,不排除开发商会采用这样的方式,并以此来压低地价。不管怎么说,把地价降下来,总比拼命抬高地价理性,也更能体现土地的真实价值。更直接地说,也可以认为是对土地市场、房地产市场的尊重,对价格的尊重。

抢地会带来地价的无序上涨,让地可能会带来土地价格的走低,但不会出现涨价那样的问题。至少,能够对遏制房价上涨产生积极作用。更何况,一些城市的需求还能比较好地对房价形成支撑,继而让地价难以走得太低呢?